Квартиры будут падать в цене и дальше
Финансовый кризис уже оказал влияние на рынок недвижимости - квартиры стали реже покупать, а цены на них снижаются. По мнению специалистов, такая тенденция может сохраниться. ГАЗЕТА.СПБ Кризис рынка недвижимости наступит в первом квартале следующего года и продлится два-три года, заявил гендиректор корпорации "Жилищная инициатива" Андрей Ликефет, сообщает Newsru.com со ссылкой на "Домострой".
В целом, эксперты, анализируя динамику цен на недвижимость, отметили, что сейчас в условиях кризиса происходит снижение спроса, что может привести к некоторому снижению цен. Но, с другой стороны, замедление темпов строительства создает предпосылки для последующего их роста в будущем.
Падение после взлета
Отметим, что средняя стоимость жилья в Санкт-Петербурге в октябре 2008 года на первичном рынке снизилась на 0,7%, а на вторичном - на 1,3%, по сравнению с показателями сентября 2008 года, свидетельствуют аналитические данные компании "Адвэкс", сообщают РИА "Новости".
При этом специалисты отмечают, что весь октябрь рынок городской недвижимости демонстрировал отрицательную динамику.
"На первичном рынке средняя стоимость за месяц снизилась на 0,7%, по сравнению с сентябрем, и составила 85,5 тысячи рублей за квадратный метр. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96,8 тысячи рублей за квадратный метр", - указывается в материалах "Адвэкса".
"В январе 2008 года квадратный метр жилья на первичном рынке стоил 68 тысяч рублей, а в сентябре 86,1 тысяч рублей. Стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья в январе 2008 года достигала 79 тысяч рублей, а уже в сентябре - 98,1 тысяч рублей", - свидетельствует материалы компании о динамике цен на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга.
Отметим, что, по оценке специалистов «Эталон-ЛенСпецСМУ», сегодня обоснованная цена продажи одного квадратного метра в строящемся доме составляет 75 тысяч рублей за квадратный метр.
Продажи упали, рынок встал
Кроме того, специалисты отмечают стагнацию рынка недвижимости и снижение реальных цен по совершенным сделкам до 30% в ряде регионов страны.
Вице-президент АСР Владимир Пономарев добавил, что в настоящее время в условиях кризиса полностью остановилось кредитование строительства. Нежелание банков давать кредиты связано с увеличившимися для них рисками, обусловленными уменьшением количества продаж на рынке недвижимости, которые, в свою очередь, вызваны снижением платежеспособности населения. "По этой причине государство не может оставить эту проблему без внимания и должно решить ее путем поиска механизма для финансирования строительства", - заключил он.
С другой стороны, по мнению президента АРБ Гарегина Тосуняна, паника по поводу финансового кризиса в России не имеет никаких оснований. "Россия находится в выгодной относительно кризиса позиции, поскольку не связана с ним напрямую", - считает он. "Фактические причины", которые лежат в основе российских банковских волнений, по мнению Тосуняна, составляют всего 10%, а "все остальное – безосновательная паника".
Крупные инвесторы торопят петербуржцев с покупкой квартир. Отложенный спрос из-за кризиса в надежде на снижение цен — это большая ошибка, утверждают они. К такому мнению пришли участники круглого стола «Недвижимость Санкт-Петербурга: рост или падение?» в ИА«Росбалт».
По прогнозам застройщиков, ситуация в банковском секторе нормализуется к весне следующего года. Вместе с этим оживятся и ипотечные программы, что неизбежно приведет к росту цен на жилье. У петербургских компаний, в отличие от столичных, нет предпосылок к снижению цены квадратного метра жилплощади, заявил президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
Его поддержали руководители компаний ЛСР, «М-Индустрия», SetlGroup, RBI и «Ленстройтрест». По оценке специалистов «Эталон-ЛенСпецСМУ», сегодня обоснованная цена продажи одного квадратного метра в строящемся доме составляет 75 тысяч рублей за квадратный метр.
По словам Заренкова, если какая-то компания объявляет о снижении цен ниже этой планки, нужно очень серьезно подумать, прежде чем подписывать с ней договор, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков. Цены в туманеЭксперты рынка и девелоперы прогнозируют стагнацию цен на жилье и усиление роли государства в отрасли ВЗГЛЯД В Москве прошло сразу два знаменательных для экспертов рынка недвижимости мероприятия: Всероссийская конференция «Стратегия развития жилищного строительства в России» и форум «Инвестиции в недвижимость Москвы и России. Перспективы и прогнозы – 2009». Главные темы – перспективы строительного комплекса, ипотека и прогноз цен на недвижимость. Все участники оценивают ситуацию как спокойную, а перспективы – как туманные.
Происходящее на рынке трудно оценить, избегая многочисленных «если», так как слишком много факторов влияния пока еще не проявили себя в полной мере, говорят аналитики, подчеркивая, что вслед за ярко выраженным состоянием роста и стагнации цен сейчас рынок лихорадит, что приводит в недоумение всех – девелоперов, риелторов и, собственно, покупателей жилья.
«В октябре, как в конце 90-х, мы начали возвращаться к схеме бартера: с подрядчиками и поставщиками стройматериалов расплачиваемся квартирами»
Надо сразу определить главное: что мировой кризис и происходящее в России – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. «У них» кризис стал следствием «кредитной модели развития», когда неплатежеспособность фирм и частных лиц стала результатом избытка задолженности по кредитам, в том числе и ипотечным. У нас недвижимость целиком и полностью привязана к курсу доллара и ценам на нефть. Падают акции нефтяных компаний – рушится все вокруг.
«О мыльном пузыре на рынке говорили не один год, – заявил гендиректор стройкомпании «ПРО-Стройресурс» Денис Клейменов. – Цены перегреты до полной недоступности жилья, что вне зависимости от мировых финансовых катаклизмов рано или поздно привело бы к коллапсу. Кризис просто сыграл роль детонатора».
«Мы оказались слишком зависимы от западных инвесторов, а когда они запаниковали и решили вернуть вложения, отечественные кредитные организации тут же испытали кризис ликвидности, – сказал газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Инвест-Форум-21» Глеб Кульнов. – Даже теперь, получая госпомощь, банки торопятся набить свои кубышки, но ссуды выдавать не спешат, в банковской системе образовалась пробка».
Девелоперы не получают займов, потенциальные покупатели жилья – ипотечных кредитов, следовательно, покупательная способность падает, встают стройки, но при этом не падают цены, что само по себе является экономическим нонсенсом или напоминает пирамиду, когда цена поддерживается искусственно за счет все новых кредитов в новые проекты под залог старых.
Все риелторы фиксируют снижение спроса и сокращение сделок купли-продажи и одновременно раскручивают маховик цен заверениями, что завтра будет еще дороже. Именно поэтому застройщики не рекламируют сейчас свой дисконт, предпочитая договариваться о нем с покупателями кулуарно.
В пользу снижения цен на недвижимость говорит следующее: рост инфляции составит до 13–14% к концу года, рост банковских кредитов и заморозка ипотеки дошли до 20–25% годовых, множатся убытки среднего и малого бизнеса и, как следствие, происходит снижение и без того чрезвычайно низкого уровня доходов населения.
За повышение стоимости квадратных метров – падение и так невысоких темпов строительства и дефицит жилья в перспективе уже будущего года, а также высокая потребность миллионов граждан в улучшении жилищных условий.
Участники форума уверены, что в ближайшее время можно ожидать увеличения предложения на рынке жилья за счет тех квартир, которые покупались впрок, что приведет к снижению стоимости метров. С другой стороны, фондовый рынок выглядит сейчас крайне эмоционально, тогда как недвижимость остается наиболее стабильной областью сохранения и увеличения капитала. Так что если на волне финансовой паники цены на рынке жилья снизятся, то уже через некоторое время возрастут вновь, пока не достигнут реального баланса между предложением и платежеспособным спросом.
«Можно с уверенностью предположить, что цены даже в случае определенных колебаний вернутся к состоянию сегодняшнего дня, – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании «Финэкспертиза» Агван Микаелян. – Сказать, пойдут ли они выше, сложно. Если и да, то, вероятнее всего, не опережая темпов инфляции».
Есть и другая точка зрения: цены рухнут самым катастрофическим образом. «Ценовой пузырь на московском рынке недвижимости скоро лопнет и стоимость квартир упадет в разы, особенно в пределах Садового кольца», – считает президент Альфа-Банка Петр Авен. По его словам, жилье в Москве переоценено из-за спекулянтов: 40–50% квартир покупалось не для проживания, а для последующей перепродажи.
«Могут быть расхождения в процентах коррекции, но вряд ли цены упадут ниже чем на 12–15% в течение полугода, – сказала газете ВЗГЛЯД эксперт компании «МИЭЛЬ» Ольга Орлова. – Падение будет отыграно ростом не менее 20% в каждый последующий год вследствие нехватки предложения».
Однако, какими бы ни были проценты падения, уменьшение стоимости квартир на 10–15% не делает их доступными для россиян – этот факт отмечают все аналитики. Объемы снижения строительства также значительны: по Москве они составили больше 50% по сравнению с прошлым годом.
Причина очевидна – отсутствие финансовых средств у девелоперов и строителей. При этом надо иметь в виду, что чем дольше процесс строительства, тем выше себестоимость квадратного метра. Сегодня рентабельность строительного бизнеса упала в несколько раз и, как уверяет владелец корпорации «МИЭЛЬ» Григорий Куликов, не превышает 15%. По его мнению, в работоспособности стройкомплекса заинтересованы все граждане страны: «Стройки, на которых строительство приостановлено или ведется медленными темпами, обходятся дороже всего. Если они остановятся – плохо будет всем».
Участники конференции отмечали и возрастающую роль государства в спасении стройиндустрии. Так, например, СУ-155 планирует увеличить долю госзаказа в своих проектах с 50 до 80% и готово к снижению рентабельности до 7–10%. Руководитель компании Михаил Балакин считает, что виной тому – заморозка ипотечных программ.
«Раз банки, выдающие ипотеку, захлопнули двери перед своими клиентами, сузился круг потенциальных покупателей. Я не исключаю, что через короткое время на рынке недвижимости большая часть продаж жилья на коммерческой основе будет компенсироваться бюджетным финансированием», – заявляет он.
Как считает гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Леонид Крутицкий, государственную поддержку получат только фирмы – застройщики жилья экономкласса, все остальные практически обречены на вымирание. «Поддержка государства означает, что госбанки должны будут предоставлять гражданам ипотечные кредиты по специальным программам, а это означает, что у граждан будут средства для приобретений, у девелоперов – для строек, но только по социальным программам», – говорит он.
По словам строителей, сегодня ставки кредитования для девелоперов доходят до 50%, а под проекты на бумаге деньги получить нельзя нигде. В этих условиях, как говорили корреспонденту газеты ВЗГЛЯД представители строительного комплекса, снижение цен на первичном рынке недвижимости означает для них смерть, так как они могут остаться без оборотных средств.
«Многие столичные компании проходили это в 98 году, когда кризис подтолкнул к снижению цен. Кто из них выжил, можно пересчитать по пальцам. Очень сомнительно, что цены на московское жилье упадут до 30%, как сейчас прогнозируют некоторые эксперты», – заявил Михаил Балакин.
О крайне тяжелом для застройщиков текущем моменте говорит и заместитель руководителя департамента градостроительной политики правительства Москвы Дмитрий Коробов: «Чтобы достроить запланированное в этом году, компаниям необходим объем кредитования в 10–15 млрд рублей. С сентября никакие кредиты не выдаются, а работа по уже открытым кредитным линиям приостановлена».
Застройщики признаются, что многие компании ждут первых кредитов, которые должны выдаваться на условиях, обнародованных на совещании у вице-премьера правительства РФ Игоря Шувалова. Тогда ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку было рекомендовано выдавать застройщикам, готовым продавать жилье экономкласса государству, кредиты под 16% годовых.
«В октябре, как в конце 90-х, мы начали возвращаться к схеме бартера: с подрядчиками и поставщиками стройматериалов расплачиваемся квартирами», – заявил газете ВЗГЛЯД один из московских девелоперов.
Любопытный факт: строители рассчитывали на развитие ипотеки, на которую был ориентирован и нацпроект «Доступное жилье», причем не считались «розовыми» объемы ипотечного кредитования в 200 млрд долларов уже в 2009 году против сегодняшних 30 млрд, и под это верстали свои проекты. Мировой финансовый кризис эти надежды обрушил.
«В текущей ситуации намечается тенденция дальнейшего количественного сокращения ипотечного кредитования при дальнейшем уменьшении его доступности, – говорит глава комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрий Ананьев. – Для обеспечения устойчивого развития рынка ипотеки необходимо снизить уровень рисков и сформировать повышенные резервы его участниками, в первую очередь банками, которые выдают ипотечные кредиты».
Сенатор также считает, что нельзя обойтись и без государственного регулирования и, таким образом, «есть потребность в разработке нового программного документа, в котором должны быть определены меры по развитию рынка ипотечного кредитования и объемы государственной поддержки».
Выводы можно сделать следующие: на снижение цен рассчитывать нельзя, так как оно убьет стройкомплекс. Спасет его господдержка и развитие ипотечного кредитования.
Павел Огородников Снизить цены на недвижимость могут не строители, а банкиАгентство Строительных Новостей По мнению директора департамента элитной жилой недвижимости «Knight Frank – Санкт-Петербург» Полины Яковлевой, обрушить рынок недвижимости могут не инвесторы, покупающие квартиры с целью вложения средств, а банки, которые, с большой вероятностью, будут покупать останавливающиеся во время кризиса стройки. А продавать квартиры банки будут с дисконтом. Она напоминает, что в 2002-2003 гг. сложилась такая же ситуация – у банков скопилось много квартир по ценам ниже, чем у застройщиков.
Замглавы «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров не согласился с Яковлевой. «Выкупить могут только близкие к готовности проекты. Их хватит на полгода, а дальше что? Полгода покупатель сможет ловить на рынке интересные варианты, а потом все закончится», - считает он.
Глава компании «Пионер» Александр Погодин полагает, что было бы хорошо, если бы банки скупали квартиры, а не проекты. Пока же все квартиры покупаются на стадии строительства. Так же положительно он оценивает выкуп квартир городом.
Вице-президент ЛЭК Максим Тягар, отметил, что в Москве городские конкурсы на выкуп выигрывают те компании, которые имеют большие проблемы с ликвидностью и запасы готового жилья. «Что ж, если у нас такие есть, то у города все получится. Но пока, по моим сведениям, даже Минобороны не может выполнить свой план по выкупу квартир, потому что просто не способно найти такой объем готового и непроданного жилья», - заметил он. При этом квартиры, необходимые министерству, не превышает месячного объема продаж жилья в Петербурге, пояснил эксперт. Всемирный кризис и наша недвижимость Эксперт «Ну что, квартиры уже дешевеют? Насколько упадет рынок?» — спрашивает меня каждый второй знакомый. Людей можно понять: о завышенных ценах и возможности их падения говорят уже года три. А тут фондовые рынки во всем мире падают, в Америке и Англии жилье уверенно дешевеет более года.
К тому же даже дети при нынешнем распространении экономических знаний знают, что такое кризис. Во время него людям сокращают зарплаты, сотрудников увольняют, а недвижимость дешевеет. Это так же очевидно, как то, что земля круглая.
«Все хорошо. Цены падать не будут. В крайнем случае скорректируются чуть-чуть», — как мантру, повторяют застройщики. Им ничего не остается: любые другие слова будут подливать масла в огонь. А в кулуарах они просят журналистов: «Поменьше негатива о рынке!» Как будто судьба рынка зависит от журналистов. Американскую и российскую фондовые биржи тоже журналисты завалили?
Значит, все понятно? Надо продавать недвижимость? Выходить в кэш и через год-два покупать ту же недвижимость, только в два раза дешевле? Не все так просто.
Есть национальная специфика. В России все эти годы жилья возводили мало: властям так и не удалось запустить маховик массовой стройки. Гордиться объемами строительства в Москве и Подмосковье, конечно, можно, но это провинциальная позиция.
По мировым меркам наши объемы очень невелики. Не будем сравнивать с Китаем или Дубаем — там настоящий бум. Сравним с Испанией: еще недавно там строили по 600–700 тыс. объектов в год. По квадратным метрам это как минимум вдвое больше, чем во всей России. В Америке одних коттеджей «лепили» чуть ли не по миллиону. В России к тому же очень низкая обеспеченность жильем. И этот фактор может смягчить падение цен. Тем более что Россия сжимается в Московию: люди бросают свои города и деревни и едут в Центр работать.
Но важнее другое: в целом ситуация в мировой экономике непредсказуема. Это не привычный кризис, каких Америка и Европа пережили уже с десяток. Это мировой системный кризис совершенно новой природы. Пока понятно, что он будет не слабее Великой депрессии 1930−х. Что он только начинает развиваться, втягивая в свою воронку все новые и новые страны, все новые и новые отрасли промышленности и финансов. Что он носит глобальный, а не локальный характер.
Больше непонятно ничего. Сколько кризис продлится — месяц, год, два? Этого не знает никто. Мировая экономика вошла в зону турбулентности, неопределенности, и писать сценарии развития событий — дело неблагодарное.
Одно из следствий этого — невозможность выстроить непротиворечивую стратегию поведения. Так, на днях на небольшом закрытом совещании по строительству один крупный руководитель спросил: что происходит и что нас ждет? «Люди сидели и улыбались. Никто не мог сказать ничего внятного. Никто ничего не понимает», — рассказывал мой знакомый.
А еще у меня два года не выходит из головы фраза, сказанная одним умным человеком. «Поверь мне, — сказал он, — московский строительный рынок недвижимости зависит от учетной ставки ФРС США намного сильнее, чем от Лужкова и Ресина». События на российском фондовом рынке уже доказали нашу почти полную зависимость от Вашингтона. Так и с недвижимостью — от российских девелоперов и чиновников мало что зависит. В Америке будут развиваться некие события, а у нас будет то шторм, то штиль.
И еще один поворот сюжета. Стройка в России невелика и вообще грозит остановиться. А денежная масса в мире быстро растет, правительства развитых стран сейчас потратят триллионы долларов на спасение финансовых систем. То есть деньги печатают и печатают. По данным ресурса NowAndFutures, денежная масса в США вырастет за осень на 70%. А это означает огромную инфляцию. Вопрос: в чем в такой ситуации лучше держать активы — в деньгах или недвижимости?
И совсем неприятная для обдумывания задачка. А что будет, если сбудется сценарий-катастрофа — с отказом США от долларов, переходом на новую валюту «амеро» и развалом всей мировой финансовой системы? Тогда привычные денежные знаки могут чуть ли не в одночасье превратиться в фантики. И любая «убитая однушка» в Химках окажется намного ценнее, чем чемодан долларов и рублей.
Итак, что же делать, когда не знаешь, что происходит? Это зависит от темперамента. Игрок может начать продавать недвижимость и выходить в кэш в надежде сыграть на падении. Пессимист, наоборот, вкладывать во что-то реальное — квартиру, землю, соль, спички. Я для себя решил: буду смотреть по сторонам и ждать. Ждать, когда ситуация начнет проясняться.
Алексей Щукин, специальный корреспондент журнала «Эксперт» Армия обманутых дольщиков растет. Первые акции протестаКрупнейшие застройщики региона предрекают социальную нестабильность и сами говорят, что люди выйдут на улицы URA.Ru Девелоперы в открытую заявляют дольщикам на собраниях, что компаниям придется пустить все квартиры с молотка, чтобы расплатиться с кредитами. Люди начинают спасать свои инвестиции
Строительные компании просят экстренной помощи у государства. В противном случае, они угрожают социальной нестабильностью и многочисленными демонстрациями обманутых дольщиков. Сегодня об этом было заявлено публично в Екатеринбурге. Накануне – в Тюмени и т.д. В отдельных городах застройщики уже объявили, что не смогут выполнить свои обязательства перед покупателями квартир. Дольщики среагировали незамедлительно. Дата первого митинга обманутых уже назначена. Корреспонденты «URA.Ru» побывали на двух «междусобойчиках» строителей и готовы раскрыть читателям всю кухню рынка.
Едва улеглась паника среди екатеринбургских банковских вкладчиков, как может появиться новый очаг нестабильности. В этот раз – в виде выступлений обманутых дольщиков. Генеральный директор екатеринбургского строительного холдинга «Эльмашстрой» Олег Круглов, выступая сегодня на форуме экономического сотрудничества «Недвижимость, строительство и инвестиции на Урал», заявил, что если государство не поддержит сектор, наступит коллапс. «Будут демонстрации обманутых дольщиков», - прогнозирует Круглов.
По заверениям Круглова, его компания никаких обязательств перед дольщиками не нарушит, но, закончив все начатые жилищные проекты, начинать новые не будет. Обещать благоприятный исход по проектам коллег глава «Эльмашстроя» не стал. «Мы (здесь и далее - строительные и девелоперские компании – ред.) находимся в исканиях как выжить. Фактически каждый день все участники рынка общаются пытаются найти выход…Кризис лупит нас со страшной силой. Банки нас не любят: раньше они за нами бегали, а сейчас мы у них пасынки».
Круглов признал, что ещё два года назад у всех застройщиков была эйфория – они получали сверхприбыли, и на эти средства покупали новые земельные участки под застройку: «Закапывали деньги в землю», - как сказал сегодня глава «Эльмашстроя». Кризис ликвидности, который затронул банки, ударил и по рынку недвижимости.
Отметим, что сомневаться в тревожных прогнозах девелоперов не приходится. В Екатеринбурге уже произошел прецедент, когда дольщиков попросили «скинуться» на окончание работ из-за нехватки средств. Таким образом компания «Уралстрой-1» намерена собрать 30 млн. рублей. Иначе, как было объявлено дольщикам на собрании, «есть риск, что компании придется пустить все квартиры с молотка, чтобы расплатиться с кредитами».
Не лучше ситуация и в Тюмени, где обманутые дольщики, как известно, уже назначили дату митинга - 1 ноября. Вчера на заседании пресс-клуба «КВ - диалоги о недвижимости» тюменские строители и риэлторы обсуждали ситуацию с крупнейшим участником рынка – Тюменской домостроительной компании (ТДСК), слухи о банкротстве которой просочились в прессу. Генеральный директор ассоциация по связям с общественностью PRимер Анна Морозова подтвердила, что «компания (ТДСК - ред.) переживает некоторые трудности, но вскоре они коснутся абсолютно всех». Эксперт рассказала, что сейчас в ТДСК происходят увольнения работников, но фирма слишком разрослась в предыдущие годы, и в любом случае такой раздутый штат нужно было сокращать.
Участники рынка считают, что ТДСК помогут областные власти, так же как раньше была оказана помощь Запсибкомбанку. К тому же, прецедент помощи застройщикам уже имеется. Как уже сообщалось, «не хватило денег» на то, чтобы достроить начатые «долёвки» фирме «Тюмень-Лукойл-Строй». По словам заместителя председателя комиссии по работе с обманутыми дольщиками Тюменской областной думы Бориса Ройтблата, три дома компании будут введены в эксплуатацию в будущем году. Благодаря правительству, для завершения строительства ещё трёх домов тоже нашёлся инвестор. Но на достройку ещё одного дома надо более 300 млн. рублей, и это значительная сумма для бюджета - в областной бюджет на будущий год на строительство жилья всего заложено 800 млн. рублей.
Поэтому в Тюмени уже готовятся к работе с дольщиками. «Конечно же, мы пойдём к дольщикам, будем объяснять ситуацию, восстанавливать все списки. Часть их через суд уже восстановила свои права и подтвердила в регистрационной палате, чтобы не получилось двойных продаж», - заявил Ройтблат.
Екатеринбургские застройщики о финансовой поддержке бюджета особо и не мечтают и просят власти всех уровней отменить земельные аукционы и плату за подключение объектов, а также убрать другие административные преграды. Например, такую: необходимость разрешения Пермского авиаотряда на строительство в Екатеринбурге 18-этажного дома. По словам Круглова, удовлетворение этой экзотической меры обходится девелоперам в 500 тыс. рублей.
Пока же поддержки не будет, строители решили сосредоточиться на других секторах. В частности, по словам Круглова, одним из направлений будет строительство производственных объектов для предприятий оборонной промышленности. «У оборонки сейчас есть деньги, они могут себе это позволить», - отметил специалист.
Между тем, сегодня губернатор Свердловской области сделал интересное заявление. «По недостроенному жилью уже есть решение, - подчеркнул Эдуард Россель. – Смотрите, если в доме 100 квартир, и половина уже продана, а другая половина еще нет, обманутыми получаются дольщики, которые внесли все взносы. Правительство России приняло решение в таких домах покупать непроданные квартиры. Мы составили заявку от Свердловской области. У нас проблемы уже с 1100 квартирами, их будут выкупать». Финансировать выкуп будет федеральный бюджет, правда, выставлять счета на те суммы, что предполагали сами застройщики, бесполезно. «Когда был ажиотаж, рентабельность у строителей сложилась фантастическая. Покупать по такой цене никто не будет, объявим конкурс: у каждого спросим, сколько он хочет за квартиру. У кого будет самая маленькая цена, тот и получит деньги. Потом другие одумаются», - считает губернатор. Полученные квартиры будут розданы в рамках социальных обязательств федерации: беспризорникам, афганцам и другим категориям нуждающихся.
Оксана Луткова, Андрей Викторов, Михаил Вьюгин Строители пугают двукратным подорожанием жилья
dp.ru Несмотря на кризис, нет никаких тенденций к понижению цен на недвижимость, а скорее наоборот. Так утверждают руководители ряда петербургских строительных компаний.
В частности, свое мнение о ценах в ходе круглого стола "Недвижимость Санкт-Петербурга: рост или падение?" высказал председатель совета директоров холдинга "Эталон - ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков.
Об этом сообщает ИА "Regnum". По словам Заренкова, если квартиры подешевеют хотя бы на 5% то они будут продаваться ниже себестоимости. "Это может привести к двойным продажам", - заявил он.
Заренков продемонстрировал структуру себестоимости одного квадратного метра строительства жилой площади с учетом изменения цен. По его информации, удешевление цемента и арматуры снижзит цену на квадратный метр всего на 40 долларов, а вот повышение кредитной ставки банками до 20% увеличит на 127 долларов. Удорожание инженерного обеспечения увеличивает цену на 100-150 долларов.
Глава "Эталон - ЛенСпецСМУ" утверждает, что 3 тысячи 150 долларов – это себестоимость квадратного метра, ниже которого опускаться нельзя. По его словам, компании, которые объявляют скидки на 15% и 20% на квартиры, чаще всего имеют очень большие проблемы.
По мнению Заренкова, ипотечное кредитование, приостановленное в настоящее время из-за мирового финансового кризиса, полностью восстановится в марте следующего года. К этому же времени "разморозятся" те проекты строительных компаний, реализация которых приостановлена сейчас.
Он также уверен, что сейчас лучшее время, чтобы покупать квартиры, ведь, по его словам, уже к марту восстановится система ипотечного кредитования и цены "резко пойдут вверх". "Надо покупать жилье сейчас, так как весной квартиры подорожают в два-три раза", - заявил Вячеслав Заренков.
Коллегу поддержал и председатель совета директоров холдинга Setl Group Максим Шубарев. "Если мы будем снижать цены, то получим "хрущевки", - заявил он. Шубареву "жаль тех покупателей, которые сейчас ждут, что что-то изменится".
По его словам, сейчас город будет выкупать большое количество квартир, причем наиболее ликвидных - однокомнатных и двухкомнатных, а спрос на жилье, который снизился сейчас, обязательно возрастет через полгода - год. "Тенденции в ценовой политике к этому времени не изменятся и будут те же", - считает он.
Московские девелоперы почему-то не очень уверены в подорожании недвижимости в обозримом будущем. "В случае стагнации на рынке жилой недвижимости цены могут снизиться не более чем на 15%", - заявил на пресс-конференции в среду председатель совета директоров корпорации "МИЭЛЬ-Недвижимость" Григорий Куликов. Об этом сообщает Интерфакс.
По мнению эксперта, на рынке жилой недвижимости возможны два варианта развития событий. "Если будет стагнация, то это приведет к снижению цен на 10-15% в зависимости от региона", - сказал Куликов. В этом случае рынок через полтора года восстановится на уровне цен середины 2008 года.
"В случае рецессии - когда люди будут терять работу, будут сокращаться их доходы - цены упадут на 25-30%", - сказал он. Дмитрий Игнатьев: " Если исчезли деньги, надо их где-то брать"Деловой Петербург Председатель правления производственного объединения "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев в откровенном интервью рассказал о том, насколько вероятны дефолты у девелоперов, и почему падение себестоимости строительства – "полный бред".
"Ленстройматериалы" - один из крупнейших компаний Северо-Западного региона. В 2007 году под контроль компании в Петербурге почти полностью перешел Петровский остров. Выручка производственного объединения "Ленстройматериалы" от продаж товаров, продукции, работ и услуг в 2007 году составила - 6,4 млрд рублей.
"ДП": Расскажите, что у вас происходит…
Д.И.: А ничего не происходит…
"ДП": То есть все встало?
Д.И.: Ну да… в негативном смысле, к сожалению.
"ДП": А что встало больше – стройматериалы или строительство?
Д.И.: Ни строительство, ни производство стройматериалов не встали. Встали продажи. Объем сделок снизился на 60-70% по сравнению с весной-летом. Спрос не исчез никуда, естественно. Количество звонков не уменьшилось. Люди ждут изменений. Они же читают прессу и слышат чрезвычайно умное общее мнение о том, что все должно упасть, не имеющее никакого экономического и логического обоснования. Но поскольку это в большей степени рынок эмоций, все сидят и ждут, что же будет, чье мнение возобладает: упадет или никогда не упадет.
"ДП": Объективные предпосылки для падения есть?
Д.И.: Есть. Отсутствие оборотных денег у строителей. Раз нет продаж, с одной стороны, и нет кредитов, с другой стороны, значит, исчезли деньги, на которые можно строить. Если исчезли деньги, надо их где-то брать. Вопрос, где - остается открытым. Системообразующие банки – Сбер, Газпром, ВТБ, ВЭБ – свои функции доноров в банковской системе по деньгам, которые им выдало государство, не выполняют ни в каком объеме. В ВЭБе пытаются решить свои бизнес-вопросы, что-то на этом заработать.
Похвальное желание... В Сбере сидят в жестком регламенте, несмотря на то, что существенная доля их региональных отделений, в том числе Северо-Западное, имеют большие объемы свободных денег. Руководство Сбербанка в Москве не понимает, что происходит, им боязно. Они держат деньги в кэше, боясь, что население побежит снимать депозиты. Они выплачивают проценты по депозитам, но не выдают кредиты – значит, несут убытки.
Сколько они так просидят? Надеюсь, что не больше 3-4 месяцев. А если банкиры не будут продлять кредиты девелоперам, они получат в собственность их залоги. У нас Сбербанк может стать буквально в течение полугода самым крупным землевладельцем страны. Он навыдавал кредитов под залог земельных участков и если не будет лонгировать кредиты, ему эту землю принесут. Дальше возникают вопросы, каким образом стимулировать покупателей к покупке квартир. Если вы даете скидки 10% или 15%, то увеличения продаж не происходит, потому что эта скидка не стимулирует потребителя. Во-вторых, это те объемы, та глубина, на которую вы предельно можете опуститься для того, чтобы работать в ноль. Если вы двигаетесь ниже, вы делаете проекты убыточными.
"ДП": Подождите, 15% делают проект нулевым?
Д.И.: У кого – 10%, у кого – 15%.
"ДП": Да ладно! Считается же, что у строителей такая маржа, что они могут и на 40% цены снизить.
Д.И.: Это глобальное заблуждение. Все те, кто об этом говорят и пишут, экономики процесса абсолютно не представляют. Мы на 80-90% находимся в сегменте массовой застройки. При нашем цикле строительства у нас 10-15% рентабельности. Есть проекты, которые даже на стадии глобального спроса на весну этого года, были нулевыми или даже минусовыми, другие давали нам 20-25%.
"ДП": От чего это зависит?
Д.И.: Экономика очень проста: цена земли, цена сетей, цена денег, которые вы привлекаете, и, собственно, себестоимость строительства. Цикл строительства до момента сдачи дома занимает 3-3,5 года. Фактически до момента, пока вы выравниваете потоки через продажи квартир, у вас проходит 2,5 года, поскольку вы покупаете участок и потом занимаетесь проектированием, "нулем", забором... Больше двух лет вы сидите на кредитном ресурсе и платите за него. Если раньше платили по ставкам 10-12%, то сейчас нам предлагают (то есть нам вообще ничего не предлагают, но если предложат что-то) в районе 20%. Если вы 30-40% истратили на землю и на старт, за два года вы накрутите еще 40% от этой суммы за пользование кредитами.
Понятно, что вы никогда не залезете в проект планово, если вы считаете, что в перспективе он окажется нерентабельным. Но дальше возникают непредвиденные обстоятельства. Предварительные технические условия на подключение электричества стоят, например, 20-25 млн рублей. Окончательно Ленэнерго выставляет в объеме 100 млн. Вы мучаетесь с этим, находите какие-то компромиссы на уровне 60-70 млн, но $2 млн вы уже потеряли из планового расчета. Дальше – непредвиденные изменения в проекте, которые связаны с нашей архитектурой или с пожарниками или еще с кем-то, кто говорит: "здесь должно быть то-то". Или этаж нужно отрезать, как у нас там сейчас отрезают, но это совсем форс-мажор… Если вы попали в эту ситуацию, вы все равно вынуждены достраивать, потому что квартиры вы продаете, и обязательства надо выполнять.
"ДП": Насколько велика вероятность дефолтов и несданных домов?
Д.И.: Велика. Если кто-то начнет продавать квартиры на 30% дешевле, их, конечно, купят. Уроки прошлого никогда не откладываются в умах современников. Пока они сами не залезли в свою собственную негативную ситуацию и оттуда не попытались вылезти. Вот тогда они уже ученые и битые. Если вы имеете компанию, которая строит три дома, и они на 30% скинули цены – значит, вероятность того, что он не построит все эти три дома, два из трех или хотя бы один из трех, - это практически 100%.
"ДП": Сколько у вас сейчас строек находится в начальной стадии?
Д.И.: У нас в работе порядка двадцати объектов на разных стадиях. Сдаточных – четыре, которые будут сдаваться в первом квартале 2009 г. Большинство компаний предпочтут морозить проекты и существующие строительные объекты, чем скидывать цены. Если банкиры в течение трех-четырех месяцев не проснутся и не начнут кредитовать реальный сектор, и нас в том числе, мы будем вынуждены замораживать часть проектов.
"ДП": В принципе, учитывая, что у нас строители и так с задержкой сдают жилье…
Д.И.: У нас есть два объекта, на которых мы существенно задержались. На обоих нам по полтора года не давали электричества, и это как раз те два объекта, на которых у нас предварительные технические условия из 20 млн рублей превратились в 120 млн. Больше у нас задержек не было. Строитель, конечно, - не ангел. Сам не очень люблю. Но все же надо признать, что объективных причин у него очень много. Строитель - единственный, который работает с клиентом непосредственно. Все остальные – Правительство Петербурга, Лэнэнерго, Водоканал и так далее - у него за спиной. И они никогда не выполняют свои обязательства в срок.
"ДП": Ну положены какие-то штрафные санкции?
Д.И.: С кем? С Правительством Петербурга? Нет, не положены.
"ДП": Хотя бы с Ленэнерго …
Д.И.: Нет. Ноль. Совершенно бессмысленно. Ленэнерго говорит, если вы не хотите, можете забрать свои деньги по договору – и свободны. Электричества не хватает, мы перегружены, мы не успеваем, мы не можем. Вот и все. Поэтому что делать? Нет ни одного договора с монополистом, который сделал бы все вовремя и в срок. Сейчас может быть ситуация изменится как-то, тенденция какая-то есть.
"ДП": А если заморозится половина строек, тогда-то Ленэнерго будет справляться?
Д.И.: Не знаю. У Ленэнерго тоже есть проблемы: у него нет требуемого объема денег для того, чтобы выполнять свою инвестиционную программу.
"ДП": Как это нет?! Вы столько денег платите за землю.
Д.И.: Кому?
"ДП": Городу.
Д.И.: Городу. Но не Ленэнерго же, правильно?
"ДП": То есть у города деньги есть.
Д.И.: Да, у города деньги есть. И в этом смысле у нас очень большие надежды на взаимодействие с ним. Расселение ветхого-аварийного, очередники, бюджетники, ветераны, молодые семьи и т.д. У них большие бюджетные расходы заложены в бюджет – порядка 50-55 млрд на строительство. И в принципе договоренности есть, что они эти деньги попытаются двинуть на наши объекты. Мы можем быть партнерами или подрядчиками.
Например, у меня есть проект в более существенной стадии разработки, чем городские. Можно купить у меня долю в этом проекте, построить совместно дом, за эту долю отдать городу соответствующую долю жилплощади, которую они учтут, распределят в соответствии со своими программами. Я не большой оптимист по этому поводу – регламентов-то соответствующих нет, за исключением аукционов на покупку квартир. Губернатор говорит правильные вещи, но я думаю, что на среднем звене все это будет очень долго тянуться. И мучительно. Потому что разработать регламенты и внедрить их оперативно – сложно. Есть же большая законодательная база: законы о бюджете…
"ДП": Застройщики не собираются покупать доли в проектах друг у друга?
Д.И.: Они собираются это делать - может быть, это будет. Но тут тоже все не так просто. Никто не будет покупать долю у проблемных компаний. Вы никогда не войдете во взаимодействие с проблемным партнером, зачем вам это надо.
"ДП": А на выгодных для себя условиях?
Д.И.: Чтобы купить проект целиком, нужно, чтобы он был чистым. Если кто-то уже напродавал полдома или 60%, или 30% даже, и у него кончилось финансирование, а построил он 10%, то обычно экономика по этому проекту не бьется никогда. Поэтому, скорее всего, будет перепродажа пятен или проектов на стадии "без продаж". Но если не будет кредитов, то этих покупок все равно не будет.
"ДП": Город предложил выкупать у застройщиков землю. Это насколько перспективно?
Д.И.: Все ситуации разные. Если вы можете продать одно-два пятнышка городу и тем самым в отсутствие денег поправить свою ликвидность – это позитивно. Потому что других покупателей на рынке пока я не вижу. Нет никаких инвесторов, которые на кризисе могли бы заработать в текущий момент, скупая что-то.
"ДП": Так может вы еще цены не уронили? На землю, на девелоперские проекты…
Д.И.: Я не хочу ничего ронять и закладывать себе убытки с перепродажи того, что я в свое время купил. Я лучше заморожусь. Нам говорят: земля упадет, и, как следствие, должна упасть наша себестоимость. Полный бред. Та земля, которая сидит в наших проектах, куплена давно, за нее уже заплачено. Если земельный рынок упадет, то это значит, что я сейчас могу купить эту землю и снизить свою себестоимость на проекте, который будет продаваться только через три года.
"ДП": Цемент начал падать.
Д.И.: Серьезно?
"ДП": "Евроцемент" объявил о снижении цен.
Д.И.: Ну "Евроцементу" можно. У него чистая прибыль составляет 60% от объема выручки. Этот показатель, наверное, и есть результат борьбы антимонопольного комитета с цементниками. Ни цемент, ни один вообще из строительных материалов не имеет контрольного пакета в общей стоимости продукции предприятия. Рабочая сила, цемент, металл, щебень, песок, энергетика – все это статьи, которые имеют соответствующие 3, 5, 7, 10%. И если что-то из них, из этих 7%, упало, условно говоря, на 10%, то значит, вы получили 0,7% понижения к себестоимости.
"ДП": В связи с тем, что массовый сегмент так страдает, не пожалели, что в свое время не начали заниматься элитным жильем?
Д.И.: Мы занимаемся им потихоньку. И Петровским островом, и проектами в центре.
"ДП": Вы продаете Петровский остров или вы сами будете его застраивать?
Д.И.: Мы будем комбинировать, скорее всего. И продавать частично участки, и сами что-то строить. Это наиболее рыночная позиция. Мне в любом случае нравится бизнес, который в рынке, где меньше зависимость от разного рода политиков, чиновников. Мне не нравятся "темы" – мне нравится рынок. Там, где можно работать рекламой, мозгом. А не работать за счет того, как и с кем ты договорился.
Елена Чигарева |
Комментарии
2009-02-2514:18:30 Лео
Наиболее объективен БФМ. Эксперты - скорее не наши, а зарубежные. Но это все равно мозаика, которую надо складывать самому и анализировать. Иногда важное проскакивает случайно в каком-нибудь интервью, в общем, можно угадать тренд. К сожалению журналисты чаще мешают пониманию происходящего в экономике, чем помогают
2009-02-1517:06:40 авторам
Как вы сами орентируетесь в информации, например, о падении цен на недвижимость.
Прогнозы противоречивы. Каким СМИ можно верить, какие точно не ангажированы?
2009-01-1514:44:54 На БФМ радио эту ситуацию назвали "Русской рулеткой". Ждать падение цен на квадратный метр на 50% - по отношению к рублю, который упадет на 50% по отношению к доллару, который упадет на 50% по отношению к евро, который упадет… и так далее
в такой ситуации что-то предпринимать - лучше застрелиться. Или наоборот
2008-12-3014:43:42 Может быть все и произойдет, как вы говорите, но из приведенных вами данных это не следует
в 1973-75 выросла цена на нефть (не в 4 раза, как вы пишите, больше, но не суть) - произошел долларовый кризис. Упала цена - СССР распался
то же самое произошло вчера: выросла цена на нефть - кризис в США. Но сегодня-то цена упала - кризис, получается, опять к нам!?
2008-12-3014:00:07 ожидаем падения на 30-90% по разным секторам http://www.abird.ru/articles/financial_crisis
2008-11-1412:01:13 Почему строители не могут снизить цены более чем на 15%
http://asninfo.ru/content/view/11247/41/
2008-11-1213:30:52 Это Петербург, а компанию, я уверен, вы знаете
2008-11-1213:25:04 ПАРНАСу
Уточните, плиз, речь идет об Украине, или у нас?
2008-11-1212:58:19 Надо учитывать психологию: дисконт отпугивает потребителя. Резкое падение цен на 20-30% — признак того, что компании испытывают финансовые проблемы. Если персонал опытный, то никогда не скажет по телефону о большой скидке, а пригласит в офис, на месте всегда можно договориться. Я знаю компанию, которая скидывает 40%, если клиент приносит живые деньги.
2008-11-1212:02:58 Строители должны стоять насмерть, потому что у них перед глазами опыт украинских коллег. Там застройщики снизили цены на 30% и говорят покупателям:
«Цены уже упали максимально. Настал тот последний шанс, когда этим стоит воспользоваться !»
А покупатели обрадовались:
«Надо еще подождать, будет падение большее, чем говорят!…» (цитаты почти дословные)
И продажи вообще встали!!!